Compte-rendu sur l’atelier de taxation commerciale
Suite à de nombreux changements au sein des baux concernant les taxes pour les espaces commerciaux il est important pour les SDC mais également pour les commerçants d’en savoir plus concernant ces changements, les droits des locataires et des propriétaires et les calculs de ces taxes. Pierre-René Perrin est un expert en fiscalité municipale, impôts fonciers et baux commerciaux.
Avant tout, il est important qu’en tant que SDC nous demandions à la Ville de Montréal de rétablir le calculateur de taxes sur leur site internet qui était bien utile pour chacune et chacun. La Ville de Montréal a pris la décision de retirer cet outil afin de ne pas être pris en porte à faux si litiges il y a, entres différentes parties, le calculateur est un outil et non une preuve.
Il est également important de garder en tête, qu’en tant que SDC il convient de communiquer les mêmes informations au locataire ainsi qu’un propriétaire si des questions nous sont posées. Pourquoi? Car en cas de litige judiciaire il est important que nous ne prenions pas de parti d’une certaine manière et que cela ne soit donc pas retenu contre nous si cette situation est menée jusqu’en justice.
Définitions
Bail brut : le propriétaire ne demande pas de charges supplémentaires au locataire.
Bail semi brut : tout ce que le locataire a à payer c’est une portion de la taxe foncière (qui est ajustée chaque année) et une portion de la taxe non résidentielle (incluant la taxe résiduelle c’est-à-dire en enlevant la partie résiduelle de la taxe non résidentielle). Ces frais sont additionnels au loyer.
Bail net : le locataire doit payer toutes les taxes foncières (la totalité de la taxe non résidentielle, les taxes résiduelles d’arrondissement mais aussi la taxe scolaire dans certains cas). Pour les petits commerçants il est plus intéressant pour eux d’avoir des baux semi-brut afin de s’éviter toutes ces taxes additionnelles au loyer.
Bail net-net : le propriétaire loue moins cher (souvent le cas de bureaux dans de grands immeubles par exemple) mais va permettre au locataire de bénéficier d’un bail pour environ 10-20 ans (centre d’achat par exemple, grandes industries etc..). Le locataire est quasiment considéré comme propriétaire par rapport aux responsabilités qui lui sont attribuées.
Comment calculer les différentes taxes?
Pour le bail semi-brut : le locataire va payer une portion des taxes non-résidentielles selon la méthode suivante :
- Au sein du bail, la méthode de calcul de la charge fiscale du locataire de l’année précédente doit apparaître
- En fonction de la quote-part (cette quote-part du locataire peut être calculée de différentes façons, il y a la méthode des pieds carrés par exemple).
À noter que la taxation commerciale est basée sur la valeur foncière et non pas sur la superficie de l’immeuble. En ayant cette notion en tête nous pouvons mieux comprendre comment est calculée la quote-part d’un commerce par la Ville de Montréal.
Le bail semi-brut est cependant une zone grise à Montréal. Pourquoi?
Car sur un bail semi-brut on peut à la fois voir que le locataire doit payer une surtaxe non résidentielle, mais on peut également voir par exemple que le locataire doit payer une taxe d’affaire ou encore la taxe de l’eau et services. Dans certains car il n’y a rien d’écrit sur le bail concernant les taxes et parfois il n’y a pas de bail du tout (répandu à Montréal).
Il faut savoir que la surtaxe résidentielle est abolie depuis 1998. La taxe d’affaires, d’eau et de services a été abolie depuis le 1er janvier 2008.
Tous ces cas là font partis de la jurisprudence d’un bail semi-brut. Le locataire doit payer une contribution sur base semi-brut.
Pour connaître le portrait fiscal de son arrondissement deux méthodes :
- Sur le site de la Ville de Montréal, dans la section Gestion financière, section Taxes et ensuite sélectionner le tableau de taxes correspondant à l’arrondissement et à l’année recherchée. On peut ainsi trouver le taux de taxation et les tarifications qui s’y apparentent pour notre arrondissement et par année (si l’on désire faire une recherche sur plusieurs années)
- Ou via le site ÉvalWeb (service évaluation de la Ville de Montréal) : portrait fiscal disponible par localisation et par année (avec le comparatif par an).
Quand l’immeuble est 100% commercial, le locataire doit aller récupérer le taux INR sur le portrait fiscal de l’arrondissement. Le taux de taxe résiduelle est caché dans le taux de taxe résidentielle.